가계약금은 법정 산식이 없는 민법·판례 영역입니다. 그래서 "계산"이 아니라 제대로 확인하고, 증거를 정리하는 것이 핵심입니다. 상황에 맞게 골라 보세요.
내 집 매도계약을 먼저 체결한 뒤에 새 집 가계약을 하세요. 순서가 바뀌면, 내 집이 제때 안 팔렸을 때 새 집 가계약금을 날릴 수 있습니다. 요즘처럼 규제로 매도가 길어지는 시장에서는 "3개월이면 팔리겠지"가 가장 위험한 가정입니다 — 실제로 매도에 6개월 이상 걸리는 경우가 적지 않습니다.
먼저 가계약을 해야 한다면, "내 집 매도 불발 시 가계약금을 돌려받는" 특약을 반드시 확정서에 넣으세요. 이는 본인 주택 매도계약 체결을 조건으로 하는 조건부 가계약으로, 표준 문구 예시는 다음과 같습니다(빈칸은 본인 상황에 맞게 채우세요):
상대방이 이 특약을 거부한다면, 그 거래는 다시 생각해 보세요. 거부는 "당신 집이 안 팔려도 이 돈은 못 돌려준다"는 비대칭 리스크를 떠안으라는 뜻입니다. 특약을 못 받는다면 차선책으로 ① 가계약 기간을 내 집 매도 가능 기간만큼 넉넉히 잡고 ② 가계약금을 더 낮게 정하세요.
그 밖에 송금 버튼을 누르기 전 확인하면 분쟁을 줄일 수 있는 사항입니다. 일반적인 주의사항 안내입니다.
불안한 항목이 있으면 입금 전에 중개사에게 서면 확인을 요청하거나 전문가 상담을 받으세요. 이미 입금 후 문제가 생겼다면 아래 분쟁 정리 도우미를 이용하세요.
전화로 얘기하면 ① 기록이 남지 않고 ② 감정이 격해져 실수하기 쉽고 ③ 그 자리에서 답을 강요당합니다. 문자·카톡·메일은 반대입니다 — 증거가 남고, 감정을 가라앉힐 시간이 생기며, 차분히 사실만 전할 수 있습니다.
상대가 "전화로 얘기하자"고 해도, "정확한 확인을 위해 문자로 남겨주시면 감사하겠습니다"라고 정중히 문자 소통으로 돌리세요. 흥분한 채 통화하다 불리한 말을 하는 것보다 훨씬 안전합니다.
10개 항목에 답하면, 사실관계를 정리하고 어떤 자료를 더 모아야 하는지 짚어 드립니다. 정답·점수는 없습니다.
아래 항목은 권리관계를 확정하지 않습니다. 실제 판단은 문자·계약서·녹취·중개 과정·권리관계 자료 전체를 보고 이루어집니다.
내용증명을 보내면? 그 자체로 상대방 거래가 막히진 않지만, 분쟁 시점·내용을 공적으로 고정하는 첫 절차입니다. 상대가 방치하면 1372 분쟁조정·가압류·소액소송으로 이어질 수 있어, 상대방에게도 부담이 됩니다 — 막다른 길이 아닙니다. (가압류 등 법원 절차는 변호사·법무사 영역)
위에서 정리한 내용으로, 우체국에 바로 낼 수 있는 내용증명 초안(확정용 PDF + 편집용 DOCX)을 만들어 이메일로 보내드립니다. ChatGPT로 막막하게 직접 쓸 필요 없이, 가계약금에 맞춘 판례 근거가 들어간 완성본을 빈칸만 채워 발송하면 됩니다.
※ 본 패키지는 입력하신 사실을 표준 양식에 정리한 사실 통지문 초안이며, 환급 가능성·금액·상대방 책임을 판정하지 않습니다. 법률 자문이 아닙니다.
대법원은 가계약금에 관해 해약금 약정(교부자는 포기, 수령자는 배액상환)이 있었다고 인정하려면, 약정 내용·동기·경위·진정한 의사·거래 관행에 비추어 그 취지가 명백하게 인정되어야 한다고 판시했습니다. 단순히 "가계약금을 입금했다"는 사정만으로 자동 몰취된다고 보기는 어렵다는 취지입니다(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결). 다만 실제 반환 여부는 약정 내용과 경위에 따라 달라집니다.
민법 제565조는 계약금 등이 교부된 경우 다른 약정이 없으면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. '가계약금'인지 정식 계약금인지, 중요 조건이 특정됐는지가 검토됩니다.
공인중개사법 제25조는 중개대상물의 상태·입지·권리관계 등에 대한 확인·설명의무를, 제30조는 고의·과실로 거래당사자에게 손해를 발생시킨 경우 손해배상책임을 정합니다. 대법원은 다세대주택 임대차 중개에서 같은 건물 다른 세대의 선순위권리·보증금·임대차기간까지 확인·설명해야 한다는 취지로 판단한 사례가 있습니다(대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결). 책임 인정 여부는 개별 사안에 따라 판단됩니다.
※ 위 내용은 공개된 법령·판례에 근거한 일반 정보이며 개별 사안에 대한 법률 의견이 아닙니다. 사건번호·판시 내용은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 확인하실 수 있습니다.
내용증명은 "상대방에게 사실을 통지하고 회신을 요청하는 서면"입니다. 아래 골격으로 본인이 직접 작성하실 수 있습니다.
① 언제·누구에게·얼마를 송금했는지 ② 어떤 부동산에 관한 논의였는지 ③ 어떤 조건이 협의 중이었는지 ④ 어떤 사유로 진행이 어려워졌는지 ⑤ 입금액 반환에 관한 귀하의 입장을 서면으로 회신해 달라는 요청 ⑥ (해당 시) 중개대상물 확인·설명서 등 근거자료 제공 요청.
"부당이득이다 / 채무불이행이다 / 손해배상책임을 진다 / 민형사상 책임을 묻겠다 / 반드시 반환해야 한다"처럼 상대방의 책임이나 청구원인을 단정하는 법률 주장은, 사실관계가 충분히 정리되기 전에는 분쟁을 키울 수 있습니다. 이런 판단이 필요한 단계라면 변호사 검토를 받는 것이 안전합니다.
※ 본 가이드는 사용자가 직접 작성하는 사실 통지문의 표준 골격 안내이며, 맞춤 법률문서 작성·대행 서비스가 아닙니다.
작성한 내용증명을 실제로 보내는 방법은 우체국 내용증명 발송 가이드에서 단계별로 확인하세요.
일률적으로 정해지지 않습니다. 대법원은 '몰취·배액상환' 약정이 명백해야 한다고 판시했습니다(2022다247187). 실제 반환 여부는 약정·경위에 따라 달라지며, 이는 변호사·법원의 판단 영역입니다.
명칭보다 실제 합의 내용이 중요합니다. 본계약 전 단계인지, 대금·잔금일 등 중요 조건이 특정됐는지에 따라 효과가 달라집니다(민법 565조).
공인중개사법 25·30조와 관련 판례가 있으나, 책임 인정 여부는 개별 사안에 따라 판단됩니다. 확인·설명서·등기부·문자를 모아 정리해 두세요.
아닙니다. 사실 정리와 일반 정보 제공 도구이며 가능성·책임을 판정하지 않습니다. 고액·거절·중개사 책임이 걸리면 변호사 상담을 권합니다.